Zur Kostenanalyse der privaten Umlegung als Teil der konsensualen integrierten Baulandentwicklung

Abstract

Die klassische Angebotsplanung als Organisationsmodell der Baulandentwicklung wird auf Grund der mangelnden finanziellen Ausstattung der Gemeinden zunehmend durch konsensuale integrierte Modelle ersetzt. Die Umlegung ist ein wichtiger Baustein dieser Modelle. Die Kosten der privaten Umlegung sind bisher noch nicht systematisch für die verschiedenen Umlegungsmodelle ermittelt worden. Diese Kostenunsicherheit der privaten Umlegung gegenüber der amtlichen Umlegung führt häufig zu mangelnder Akzeptanz des privaten Verfahrens durch die Eigentümer, so dass in der Vergangenheit die meisten Umlegungen hoheitlich durchgeführt wurden. Die private Umlegung wird analog der amtlichen Umlegung definiert. Dies ist notwendig, um die Rechtmäßigkeit der Umlegung sicherzustellen und die Allgemeingültigkeit der Untersuchungsergebnisse zu gewährleisten. Die private Umlegung ist ein im Wesentlichen privatrechtlich umgesetztes Grundstückstauschverfahren mit dem Ziel, die Besitz-, Eigentums- und andere Rechtsverhältnisse neu zu ordnen, so dass nach Lage, Form und Größe entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung für bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Hierbei sind die Vor- und Nachteile des Bebauungsplanes auf alle Eigentümer anteilsmäßig zu verteilen und die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen sollen auf die Gemeinde kostenlos übertragen werden. Die vorliegende Arbeit leitet aus der Definition der privaten Umlegung drei Vertragsmodelle ab. Daran anschließend werden die Kostengruppen der privaten Umlegung dargestellt und anhand von sechs ausgesuchten Beispielen analysiert. Danach ist das Vertragsmodell der aufgelassenen Gesellschaft mit den relevanten Hauptkostenpositionen Liegenschaftsvermessung, Gebühr für die Übernahme der Vermessung in das Liegenschaftskataster, Notarkosten und Grunderwerbsteuer das kostengünstigste Modell. Bei den Vermessungskosten und Übernahmegebühren wurde der Untersuchung das Gebührenrecht des Landes Nordrhein-Westfalen zugrunde gelegt. Die konsensuale Baulandentwicklung bedingt die Akzeptanz aller Eigentümer. Diese ist nur zu erreichen, wenn auch alle Kosten der privaten Umlegung transparent dargestellt werden. Deshalb wurde ein Kalkulationsmodell entwickelt, welches auf der Grundlage des städtebaulichen Vorentwurfs die Kosten der privaten Umlegung erfasst. Die Ergebnisse der Kostenuntersuchungen der privaten Umlegung sind auch für die deduktive Ermittlung des Einwurfswertes in der amtlichen Umlegung bedeutsam. Wurden bisher die eingesparten Aufwendungen der amtlichen Umlegung gegenüber einer privaten Neuordnung (Kosten der privaten Umlegung) geschätzt, so ist nach den Untersuchungen dieser Arbeit eine genauere Kalkulation möglich. Zusammen mit dem zweistufigen Erschließungsmodell wird mit der vorgestellten privaten Umlegung ein geschlossenes, rechtmäßiges und zweckmäßiges Gesamtkonzept der konsensualen integrierten Baulandentwicklung vorgestellt, das die Gemeinden von Kostenbelastungen freistellt.

On account of the poor financial resources of the municipalities, classic supply planning as an organisation model is increasingly being replaced by consensual integrated models. Reallocation is an important building block of this model. The costs of private reallocation have not yet been systematically determined for the different reallocation models. This cost uncertainty of private reallocation in comparison to reallocation under public law often leads to poor acceptance of the private procedure by the owner so that, in the past, most reallocations were carried out under public law. Private reallocation is defined in a similar way to reallocation under public law. This is necessary to ensure the lawfulness of the reallocation and guarantee the universal validity of the examination results.<br /> Private reallocation is essentially a property exchange implemented under private law with the objective to reorganise possession, ownership and other legal relationships so that, depending on location shape and size, in accordance with the designations of the land use plan, or for reasons of an orderly urban land development to implement admissible use for building or otherwise within a contiguously built-up district, suitably designed plots are generated. In the process, the advantages and disadvantages of the land use plan are to be proportionately allocated to all owners and the local public thoroughfare and green spaces are to be transferred to the municipality free of charge.<br /> The work at hand derives three contract models from the definition of private reallocation. Subsequent to this, the cost groups for private reallocation are presented and analysed using six selected examples. According to this analysis, the contract model of the conveying partnership is the most inexpensive, the relevant main cost items being land survey, the fee for acceptance of the survey into the land survey register, notary fees and stamp duty. For the survey costs and acceptance fees, the analysis was based on the legal fees of the federal state of North Rhine Westphalia.<br /> The consensual real estate development governs the acceptance of all owners. It can only be achieved if all costs of the private reallocation are represented transparently. This is why a calculation model has been developed which, on the basis of the urban preliminary design, captures the main costs of private reallocation. The results of the cost analysis of the private reallocation are also significant for the deductive determination of the original value of all sites in the public law based reallocation. In the event that the expenses saved by the public law based reallocation in comparison to private reorganisation (cost of private reallocation) had been estimated up to now, after the analysis of this work an exact calculation is possible. Together with the two stage development model, the private reallocation that has been presented represents a lawful and practical overall concept which releases the municipalities from cost burdens.