Hochwasserrisiko und Immobilienwerte

Abstract

Aufgrund des fortschreitenden Klimawandels und dem weiteren Anstieg der Flächenversiegelung ist auch in Deutschland mit einer Zunahme extremer Hochwasserereignisse zu rechnen. Ein Anstieg des Hochwasserrisikos stellt insbesondere für den privaten Immobilienbestand eine Bedrohung dar. Folglich sind Erkenntnisse über die Beeinträchtigung der Werthaltigkeit überschwemmungsgefährdeter Wohnimmobilien für Eigentümer, Kredit- und Versicherungsinstitute, Bewertungssachverständige sowie auch unter volkswirtschaftlichen Aspekten von großer Bedeutung. Um aussagekräftige und belastbare Erkenntnisse über die wertrelevanten Zusammenhänge zu gewinnen, wird in der vorliegenden Arbeit ein Methodenmix, welcher sich aus insgesamt sechs verschiedenen Auswertemethoden zusammensetzt, angewandt. Ein wesentlicher Baustein ist dabei die Analyse originärer Marktdaten in verschiedenen Untersuchungsgebieten. Des Weiteren werden Bodenrichtwertanalysen sowie eine intersubjektive Schätzung in Form von Expertenbefragungen durchgeführt. Ein deduktiver Ansatz wird durch die Kapitalisierung potenzieller Versicherungsmehrkosten, der Ermittlung potenzieller Schadensbeseitigungskosten sowie der Kostenschätzung einer hochwasserangepassten Bauweise verfolgt. Die Zusammenführung der Einzelergebnisse resultiert in einem Modell, welches die Herleitung einer Wertminderung des Verkehrswertes infolge eines Hochwasserrisikos grundlegend unterstützt. Bis zum heutigen Tage existieren keine substanziellen Untersuchungen zum Einfluss eines Hochwasserrisikos auf Immobilienwerte in Deutschland. Durch die vorliegende wissenschaftliche Arbeit wird dieses Defizit beseitigt. Es wird nachgewiesen, dass sich Hochwasserrisiko negativ auf den Verkehrswert von Wohnimmobilien auswirkt. Darüber hinaus können konkrete Abschlagswerte quantifiziert werden. Eine Wertbemessung des Einflusses eines Hochwasserrisikos auf den Verkehrswert ist stets individuell mit Bezug auf die zu bewertende Immobilie durchzuführen. Die geschilderten Vorgehensweisen und vorgestellten Ergebnisse sind unter sachverständiger Würdigung aller wertrelevanten Zusammenhänge des Einzelfalls sowie der Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten des Immobilienmarkts angepasst zu verwenden. Die gewonnenen Erkenntnisse erlauben die Auswirkungen eines Hochwasserrisikos auf den Immobilienwert zukünftig besser zu beurteilen und die Quantifizierung des Werteinflusses bedeutend zu verbessern.

<b>Flood risk and property values : The influence of the location within flood-prone areas and the consequences of flood events on the market value of residential properties</b> <br> Due to the ongoing climate change and the further increase of land sealing the number of extreme flood events is expected to rise in Germany. A continued increase presents a special threat to private real estate holders. Therefore knowledge about the effects on the property value of flood risk properties is of great importance for owners, credit and insurance institutions, valuation experts and under economic aspects. A mixture of six different evaluation methods is applied in the present work to gain significant and reliable findings about the value-relevant correlations. A key element is the analysis of original market data in various study areas. Furthermore land value analysis and an intersubjective estimation in form of an expert’s survey are carried out. A deductive approach is followed by the capitalization of potential insurance costs, the identification of potential damage repair costs as well as cost estimations for a flood-adapted construction design. Merging of the individual results leads to a model that supports the calculation of the impairment of the property value as a result of flood risk fundamentally. However, until today no substantial studies exist on the influence of flood risk on property values in Germany. The present scientific work will eliminate this deficit. It is proven that flood risk effects the market value of residential properties in a negative way. Moreover, reasonable reductions can be quantified. A value assessment of the influence of flood risk on the market value always has to be carried out individually and with regard to the property being valued. The described procedures and presented results have to be used under expert assessment of all valuerelevant correlations in the individual case as well as taking into account all local conditions of the property market. The findings will allow to assess the effects of flood risk on property values in a better way and also to improve the quantification of the value influence significantly.