Auswirkungen von Flughäfen insbesondere von Fluglärm auf den Immobilienmarkt am Beispiel des Marktsegments „individuelles Wohnen“

Abstract

Mit der in den letzten Jahren deutlich angestiegenen Zahl von Flugbewegungen und der engen räumlichen Verzahnung zwischen Flughafenstandorten und Siedlungsflächen werden die Diskussionen über negative Auswirkungen von Flughäfen kontrovers geführt. In diesem Zusammenhang ist die Frage der Veränderung des ökonomischen Wertes der Immobilien für die Anwohner von immer größerer Relevanz, so dass sie in der gesellschaftlichen Diskussion an Bedeutung gewinnt.

Vor diesem Hintergrund hat die vorliegende Arbeit das Ziel zu untersuchen, inwiefern ein Flughafen die ökonomischen Werte von Immobilien in seiner Umgebung beeinflusst. Im Fokus steht dabei der Einfluss des Fluglärms auf den Immobilienwert von Objekten des Marktsegmentes „individuelles Wohnen“ (Einfamilienhäuser) im Umfeld eines Flughafens. Diese Fragestellung kann aufgrund zweier Fallstudien (Düsseldorf-International und Hannover-Langenhagen) differenziert beantwortet werden.

In der vorliegenden Untersuchung wird zunächst ein Modell entwickelt, mit dessen Hilfe der Einfluss des Fluglärms auf den Wert von Immobilien isoliert erfasst und quantifiziert werden kann. Statistische Auswertungen zur Erfassung des Einflusses von Fluglärm auf die ökonomischen Werte von Immobilien werden jeweils mit Bodenrichtwerten sowie mit Kaufpreisen unbebauter und bebauter Grundstücke durchgeführt.

Als Ergebnis ist festzuhalten, dass neben Einflussgrößen wie z.B. der Verkehrslage und der Erreichbarkeit sozialer Einrichtungen (Schule, Kindergarten) auch der Fluglärm einen signifikanten Einfluss auf die Immobilienwerte von Objekten des Marktsegments „individuelles Wohnen“ (Einfamilienhäuser) haben kann. Mit Hilfe des entwickelten Modells kann die Einflussgröße Fluglärm bei den durchgeführten Kaufpreisanalysen isoliert betrachtet und somit die Größenordnung der durch diese Einflussgröße bewirkten Wertminderung quantifiziert werden.

Die Ergebnisse der Bodenrichtwertanalysen zeigen, dass mit Hilfe von Bodenrichtwerten in den jeweiligen Untersuchungsgebieten kein Einfluss von Fluglärm auf Immobilienwerte von Objekten des Marktsegmentes „individuelles Wohnen“ festgestellt werden kann.

Mit Hilfe der Kaufpreisanalysen für unbebaute Grundstücke kann an beiden Flughafenstandorten kein bzw. kein quantifizierbarer Einfluss des Fluglärms festgestellt werden. Die Ergebnisse der Kaufpreisanalysen bebauter Grundstücke zeigen dagegen, dass bei dem Einfluss des Fluglärms auf den ökonomischen Wert der Immobilien von Objekten des Marktsegmentes „individuelles Wohnen“ zum einen zwischen Ballungsräumen wie Düsseldorf und Solitärstädten wie Hannover sowie zwischen Immobilien des hohen und niedrigen Preissegmentes differenziert werden muss.

<b>Impact of Airports - especially Aircraft Noise - on the Real Estate Market using the Example of the Market Segment “individual living”</b> <br /> Over the past years the number of air traffic movements increased significantly. Considering this development and the close geographical connection between airport locations and residential areas the negative impact of airports are discussed controversial. In this context, the matter of change of economical value of real estate is of increasing relevance for the residents and thus gaining importance in social discussion.

This study analyses, to what extent an airport has influence on the economic real estate value in its vicinity, having the discussed background in mind. The focus is put on the effects of aircraft noise on the real estate value of objects in an airport’s proximity from the market segment “individual living” (single-family houses). By means of two case studies (Düsseldorf- International and Hannover-Langenhagen) a distinctive answer to this issue can be made.

First of all a model is presented which was developed to record, quantify and isolate the effects of the factor aircraft noise on real estate values. Statistical evaluations to manifest the effects of aircraft noise on the economical values of real estate are conducted by utilizing standardised land values as well as purchasing prices of raw building land and of building land.

Besides influencing factors as e.g. location and accessability of social institutions (school, kindergarten), aircraft noise can have significant effects on the value of real estate objects from the market segment “individual living” (single-family houses). By the help of the developed model, the factor aircraft noise can be studied distinctively within the purchasing price analyses, and thus the amount of decrease in value caused by the factor aircraft noise can be quantified.

The results of the standardised land value analyses reveal, that by means of standardised land values an effect of aircraft noise on the value of real estate objects of the market segment “individual living” (single-family houses) cannot be manifested within the evaluated areas.

By means of analysing the purchasing prices of raw building land, no or a not quantifiable effect of aircraft noise can be ascertained at either airport location. Contrary to that, the results of the analyses of purchasing prices of building land reveal, that concerning the effect of aircraft noise on the economical value of real estate objects of the market segment “individual living” (single-family houses) it must be distinguished between conurbations as Düsseldorf and solitaire towns as Hannover on the one hand and real estate of the high and the low price segments on the other hand.