Zur Teilmarktbildung beim Landerwerb der öffentlichen Hand

Abstract

Die vorliegende Arbeit hat das Ziel, eine Bestandsaufnahme, eine Analyse sowie eine Bewertung der Teilmarkttheorie beim Landerwerb zukünftiger Gemeinbedarfsflächen durchzuführen. Da der Begriff des Teilmarktes nicht normiert ist, wird die Teilmarkttheorie im Kontext der gesetzlichen Grundlagen (des Fachplanungsrechts, des Enteignungs- und Entschädigungsrechts, des Wertermittlungsrechts, des Haushaltsrechts, des Steuerrechts und des Bodenordnungsrechts), der ergangenen Rechtsprechung, der Meinungen in der Fachliteratur sowie der Anwender mit Praxisbeispielen näher betrachtet.<br /> In den vergangenen Jahren ist in einer Vielzahl von Standardkommentaren und Einzelveröffentlichungen zur Wertermittlung darauf hingewiesen worden, dass beim Erwerb von landwirtschaftlich nutzbaren Flächen für zukünftige Gemeinbedarfsflächen im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zwischen den theoretischen Enteignungs- und Entschädigungsgrundsätzen sowie dem tatsächlichen Marktgeschehen teilweise beachtliche Abweichungen bestehen. In der Praxis wird aus diesen Abweichungen vermehrt gefolgert, dass sich beim freihändigen Erwerb für solche zukünftigen Gemeinbedarfsflächen eigene (Teil-)Märkte herausgebildet haben, die bei der Auswahl von Vergleichspreisen für die Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen seien.<br /> Bei der Ermittlung des Verkehrswerts von zukünftigen Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich ist meist nur ein Bodenwert (Verkehrswerten) zu ermitteln, wobei vorzugsweise das Vergleichswertverfahren verwendet wird. Zur Verkehrswertermittlung werden dabei Vergleichspreise verwendet, die in ihren wertbeeinflußenden Merkmalen hinreichend genau mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Diese Kriterien sind in § 4 WertV 88 (Zustand und Entwicklung von Grund und Boden) sowie § 5 WertV 88 (weitere Zustandsmerkmale) festgelegt. Da für die Realisierung solcher Maßnahmen grundsätzlich eine Enteignung zulässig ist, müssen für die Ermittlung des Wertes die Grundsätze der Enteignungs- und Entschädigungsrechtsprechung herangezogen werden. Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich unter Beachtung der enteignungsrechtlichen Vorwirkung nach dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB.<br /> In der vorliegenden Untersuchung wird gezeigt, dass die Annahme eines Teilmarktes beim Landerwerb von zukünftigen Gemeinbedarfsflächen jeweils auf einer unrichtigen Marktanalyse der Vergleichspreise beruhte. Zur Wertermittlung und zur Ableitung der erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Die Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, dürfen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können (§ 6 WertV 88). Abweichungen zwischen den enteignungs- und entschädigungsrechtlichen Vorschriften und dem Marktverhalten wurden bei der Wertermittlung zwar erkannt, diese wurden aber nicht derart sicher erfasst, dass die Kauffälle bei der Wertermittlung hätten berücksichtigt werden dürfen.<br /> In der Unternehmensflurbereinigung nach § 87 ff. FlurbG sowie in der Unternehmensflurbereinigung aus Anlass einer städtebaulichen Maßnahme (§ 190 BauGB) bestehen gegenüber dem freihändigen Erwerb mit ggf. notwendigem Enteignungs- und Entschädigungsverfahren erweiterte Erwerbs- und Bodenordnungsmöglichkeiten. In diesen Verfahren entfallen im ländlichen Bereich diejenigen Gründe, die einen eigenen Teilmarkt rechtfertigen sollen.

<strong>About the sub-segment formation during land purchase by public authorities</strong><br /> In this examination the main aspects are to review and analyse the situation and to evaluate the discussion about the sub-segment of public purpose land. The term of sub-segment for valuation is not defined anywhere. Therefore it is necessary to discuss the sub-segment theory in context with sectoral planning, the expropriation and compensation, the valuation, the public budget instruction, the taxes rules and the land reallocation. The court decisions about the sub-segment theory will be introduced. Futhermore, the experts’ different opinions and results of older examinations will be presented. The experiences of public authorities buying public purpose land for highways, railways, waterstreets and airport-areas will be described.<br /> In this examination the main aspects are to review and analyse the situation and to evaluate the discussion about the sub-segment of public purpose land. The term of sub-segment for valuation is not defined anywhere. Therefore it is necessary to discuss the sub-segment theory in context with sectoral planning, the expropriation and compensation, the valuation, the public budget instruction, the taxes rules and the land reallocation. The court decisions about the sub-segment theory will be introduced. Futhermore, the experts’ different opinions and results of older examinations will be presented. The experiences of public authorities buying public purpose land for highways, railways, waterstreets and airport-areas will be described.<br /> In many cases of valuation the market value of public purpose land outside the continuously built-up area will be only defined by the land value of agricultural used land. The market value is often the result of comparison. The experts compare similar areas with each other, which are influenced by the same attributes of valuation. The main characteristic attributes of land development and furthermore important aspects of valuation are described in §§ 4 -5 valuation law 1988 (WertV 88). Because there is no market the judicature has developed principles of valuation based on the theory of expropriation and compensation. These principles have to be used during the determination of the market value. The legislation requires the market value as the basic compensation. The market value is defined by § 194 Federal Building Code.<br /> This examination shows that the sub segment formation during land purchase by public authorities is based on a wrong market analysis. For valuation it is only allowed to use purchase prices which are not influenced by abnormal or personal aspects. It is although allowed to use influenced purchase prices when the abnormal or personal aspects can be detected and calculated safely (§ 6 WertV 88). A correction is necessary. The experts observed higher prices while purchasing agricultural land outside the continuously built-up area but they used these prices without considering the correction.<br /> If the authorities use the instrument of land consolidation for special operations in rural areas or the instrument of land consolidation based on urban planning (§ 190 BauGB) they have more possibilities of buying and exchanging property than with private instruments. By using these instruments the main reasons for the sub segment formation during land purchase by public authorities do not exist.