Ökonomisches Entscheidungstool zur Wohnbaulandentwicklung

Abstract

Die aktuellen Trends der Siedlungsflächenentwicklung führen in Verbindung mit der demographischen Entwicklung in Deutschland zu hohen Anforderungen an die langfristige Wirtschaftlichkeit von Wohnbauflächen. Da vor allem Siedlungsflächen für Wohnzwecke die hohe tägliche Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsfläche hervorrufen, sind die kosten- und einnahmebeeinflussenden Standorteigenschaften neuer Wohnbauflächen auf der Flächennutzungsplanebene zu erfassen, so dass sie frühzeitig in den kommunalen Entscheidungsprozess integriert werden können.<br /> Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Kalkulationsmodells, mit dessen Hilfe die wirtschaftlichen Folgen einer beabsichtigten Flächenentwicklung erfasst und Entwicklungsalternativen auf der Flächennutzungsplanebene miteinander verglichen werden können. Das Modell bildet daher die entscheidungsrelevanten Kosten und Einnahmen ab, die vom gewählten Standort abhängig sind. Dabei ist neben der Kalkulation der erstmaligen Entwicklungskosten, die in Abhängigkeit vom verwendeten Baulandmodell teilweise oder vollständig auf die Planungsbegünstigten umgelegt werden können, vor allem die Kalkulation der langfristigen Unterhaltungskosten für eine kostenwahre und transparente Entscheidungsfindung von zentraler Bedeutung. Vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltslagen vieler Kommunen schränken unwirtschaftliche Wohnbauflächenentwicklungen, die häufig durch erhöhte Unterhaltungskosten hervorgerufen werden, die finanzielle Handlungsfähigkeit der Kommunen erheblich ein. Die Kalkulationsergebnisse ermöglichen die Erstellung einer Rangliste der potenziellen Wohnbauflächen mit deren Hilfe sich langfristig unwirtschaftliche Flächenentwicklungen frühzeitig identifizieren und vermeiden lassen. Die erzielten Kalkulationsergebnisse dienen somit als objektive Entscheidungsgrundlage für die Kommune.<br /> Neben den entscheidungsrelevanten Standorteigenschaften potenzieller Wohnbauflächen beeinflusst vor allem die Lage im Siedlungsgefüge die langfristigen wirtschaftlichen Folgen. Die unter Verwendung des entwickelten Kalkulationsmodells erzielten Ergebnisse belegen, dass Innenentwicklungen trotz höherer Entwicklungskosten nach ca. 15 Jahren geringere Belastungen für den kommunalen Haushalt verursachen als Außenentwicklungen. Eine Berücksichtigung dieser empirisch belegten Tatsache dient neben der Schaffung von Kostenwahrheit vor allem der Entwicklung einer wirtschaftlichen Siedlungsstruktur und unterstützt daher auch das Ziel der Reduzierung der Flächeninanspruchnahme.

<strong>Economic decision tool for the development of residential areas - Economic analysis of potential residential areas at the level of the land-use plan</strong><br /> The current trends of urban land development lead in connection with the demographic change in Germany to high demands on the long term economy of residential areas. As mainly the settlements for residential purposes cause the high daily use of land for settlement and traffic area, the costs and income affecting location characteristics of new residential areas are to be seized on the land-use plan level, so that they can be integrated into the municipal decision-making process.<br /> The aim of this work is to develop a costing model that captures the economic impact of an intended development of areas and allows the comparison of development alternatives on the land-use plan level. Therefore the model allows the illustration of decision-relevant costs and incomes that depend on the chosen location. In addition to the calculation of the initial development costs - which, depending on the type of the used land model, can be partially or completely passed on the beneficiaries of the project - particularly the calculation of the longterm maintenance costs for a true and transparent decision making is of central importance. Regarding the tight budgetary situations of many municipalities an inefficient residential land development, which is often caused by increased maintenance costs, restricts the financial capacity of the municipalities. The calculation results allow the creation of a ranked list of potential residential areas. With the aid of this ranked list long-term uneconomic land developments can be identified and avoided early. Thus the obtained calculation results serve as an objective basis in the decision-making process of the municipality.<br /> In addition to the decision-relevant location characteristics of potential residential areas primarily the location in the settlement framework affects the long-term economic consequences. The results of the developed calculation model show that infill developments cause less stress to the local budget, despite higher development costs after about 15 years, than external developments do. A consideration of this empirically proven fact not only creates cost truth, but also supports the development of an economic settlement structure and therefore also the goal of reducing land use.